2396.地产的脆弱性

欢迎收听雪球和喜马拉雅联合出品的财经有深度雪球国内领先的集投资交流交易一体的综合财富管理平台，聪明的投资者都在这里。听众朋友们大家好我是主播匪石，今天分享的内容叫做地产的脆弱性，来自庶人哑士。地产是一门特别脆弱的生意，它至少有三重脆弱性：高杠杆带来的财务脆弱性、高管理难度带来的经营脆弱性、大宗原材料价格不受控带来的成本脆弱性。财务脆弱性随着恒大融创和碧桂园的暴雷，大家已经见识过了。今天重点聊聊第二点：高管理难度带来的经营脆弱性。虽然房地产确实不是一门好生意，但运营能力却是挺强的。一个项目从拿地到最后交付使用，需要盖200来个章，要对接的政府和公用事业部门有住建局、规划局、消防、交通、空管、卫生防疫、自来水、燃气、供电、质监站……内部需要对接的有设计、工程、成本等公司各个部门，外部需要协调组织的部门有建筑师、结构灯光、幕墙等各种专业顾问，还有设计院、审图公司、造价咨询单位、总包和少则十来家多则几十家的分包单位、设备供货单位，更有成百上千的劳务工人。如果是一个大型综合性项目，仅仅是设计建造阶段的各个乙方单位主要负责人的通讯录，就能搞个十几页。能够在短则三四年，长则十年八年的时间内，把这么多不同背景、素质层次千差万别的人组织起来，捏合在一起，完成一个项目。很多人对地产行业有偏见，但是你可以说它的生意模式不行，说它杠杆太高，说它的老板第一桶金有原罪，却不能否认这组织协调能力。地产最大的问题，就是非标，每个项目都是不一样的。部分流程和产品的标准化，无法改变行业靠项目制推进工作的模式。原因就在于，设计、施工等产品环节可以大部分标准化，但其中仍然有很多环节无法标准化。而其他的投融资、营销等环节，仍然无法标准化。与项目制对应的是制造业的流水线。制造业的产品制造乃至销售过程和地产行业最大的不同，就在于每一样产品都是大批量重复生产，产品的工艺流程、成本核算可以高度标准化。这有利于公司决策层对于掌握全面而细致的数据。这就是行业属性不同，决定了公司最高决策层能够了解和管控到的颗粒度不同。这种不同，决定了地产行业的管理难度极高，对于人的依赖程度很高。这个依赖程度，又体现在两方面：一是对于人员受教育程度的整体水平要求较高，除了物业公司外，最起码得是专科。不像制造业那样，中学水平就可以。二是对于这帮员工，还不能像管流水线上公司那样去管。既要监督，又要适当放权，让他们在一线有一定的灵活性。难就难在这个监督和放权之间的尺度上。行业上行期，要攻城略地，就得充分的授权，得让听得见炮火声的一线人员有灵活决策权。一线的城市总、项目总、投资口和工程口等业务条线负责人，手里的权力大得难以想象。面对动辄数以十亿计的拿地勾兑和融资款、数以亿计的施工承包合同，这些地方大员很难经得起诱惑。于是，各种五花八门的跑冒滴漏在所难免。由于是在潜规则的支配下运作的，这种跑冒滴漏的数额有多大，很难量化评估。不过，前不久孙宏斌挥泪斩元老事件，以及这两天被合作方举报的烟台万科事件，为我们揭开了冰山的一角。就拿烟台万科这件事情来说，偷税漏税过千亿这种说法明显是夸张了，具体的金额也需核实。但里面涉及到的具体隐匿收入，怎么虚增成本，怎么向管理层控制的关联公司输送利益，都是司空见惯的。